26.09.2008

Варианты решения проблемы с рефинансированием ипотечных кредитов, выданных татарстанскими банками.

Генеральный директор ОАО "Ипотечное агентство РТ" Андрей Симаков сообщил "ВиД", что недавно у него состоялась встреча с руководителем Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) Александром Семенякой.

Выступая на коллегии, председатель Комитета по финансированию жилищного рынка Банковской ассоциации, председатель правления ЗАО ГКБ "Автоградбанк" Венера Иванова обнародовала предложение создать внутри республиканскую систему рефинансирования ипотечных закладных. Банкиры хотели бы создать специальный фонд, который будет аккумулировать закладные республиканских банков и привлекать под них долгосрочное финансирование. При поддержке правительства можно было бы разместить облигационный заем двойного обеспечения: ипотечного покрытия и госгарантий. Достаточный объем облигационного займа составил бы 5 млрд. рублей, подсчитали финансисты. В качестве средств на приобретение облигаций этого займа можно было бы использовать накопительную часть пенсионных отчислений, а также привлечь средства страховых компаний, отметили они.

Директор департамента развития системы рефинансирования АИЖК Владимир Петренко усомнился в необходимости создания специального фонда. Для решения проблемы привлечения средств он рекомендовал татарстанским банкам "консолидироваться" с региональным оператором АИЖК в республике - Ипотечным агентством РТ. По мнению представителя АИЖК, региональный оператор должен стать рефинансирующей организацией. Он мог бы выступить организатором выпуска ипотечных ценных бумаг (облигаций). "АИЖК войдет в консолидированный пул вместе с вами", - добавил он. Владимир Петренко заявил участникам коллегии, что АИЖК готов провести пилотный проект по выпуску ипотечных ценных бумаг на 5 млрд. рублей.

Похоже, что теперь предложение АИЖК начинает приобретать реальные очертания. Однако остается неясным вопрос с государственными гарантиями. О поручительстве татарстанского правительства просили банкиры, когда настаивали на необходимости создания внутри республиканской системы рефинансирования ипотечных закладных. Премьер-министр РТ Рустам Минниханов просьбы татарстанских банкиров счел неуместными. "У нас нет таких бюджетных возможностей, и мы не можем нести такие риски", - заявил он. Он усомнился также, что рынок сможет "проглотить" такое количество жилья, которое предлагается по классической ипотеке.

Между тем о возможной господдержке при выпуске облигационного займа, эмитентом которого выступит Ипотечное агентство РТ, заявлял в начале года министр строительства, архитектуры и ЖКХ РТ Марат Хуснуллин.

По всей вероятности, переговоры с республиканским правительством по поводу госгарантий будут продолжены. Во всяком случае, Андрей Симаков подчеркнул в беседе с корреспондентом "ВиД", что "без государственной поддержки нам не обойтись". По его словам, такая практика существует повсеместно: в США, например, 86 ипотечных программ, и все они действуют с участием государства.

Как известно, российское правительство уже предприняло меры по поддержке рынка ипотечного кредитования, причем в форме прямых вливаний. В начале этой недели подтвердилась информация об увеличении на 60 млрд. рублей уставного капитала АИЖК.

Как сообщила "ВиД" руководитель направления общественные связи АИЖК Елена Силенко, "с учетом выделенных агентству государством средств мы рассматриваем механизмы возможного увеличения объемов как прямого рефинансирования ипотеки у банков, работающих по нашим стандартам, так и рефинансирования через покупку ипотечных бумаг, выпущенных под кредиты, выданные не только по стандартам АИЖК".

Кроме того, уточнила она, "возможна некоторая либерализация условий рефинансирования кредитов. Например, агентство рассматривает возможность выкупа кредитов на суммы более 1,5 млн. рублей и с размером первого взноса менее 20% при сохранении дополнительной процедуры проверки данного типа кредитов".

Отметим, что, по данным АИЖК, доля кредитов, рефинансированных агентством по итогам прошлого года, составляла чуть более 10% от общего количества зарегистрированных Федеральной регистрационной службой ипотечных кредитов. "Этот показатель соответствует ориентиру, установленному в Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов", - подчеркнули в компании.

Из досье "ВиД": Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) создано в 1997 году федеральным правительством для развития рынка ипотечного кредитования в стране. Одним из направлений деятельности агентства является выкуп закладных у кредитных организаций по выданным ими ипотечным кредитам. Агентство имеет региональных партнеров - операторов в субъектах РФ.

"В ходе нашей встречи руководство АИЖК выразило готовность направить в Татарстан своих представителей, чтобы создать совместную рабочую группу. Цель ее деятельности - помочь консолидировать ипотечные активы, выпустить ипотечные ценные бумаги, уточнил Андрей Симаков. - Эту работу мы планируем начать в самое ближайшее время".

Отметим, что о необходимости создания в Татарстане пула ипотечных закладных и выпуска ипотечных ценных бумаг Андрей Симаков заявлял еще в начале года. Он констатировал, что в конце 2007 года рынок ипотеки оказался в стагнации, продемонстрировав низкую динамику роста. Уже тогда татарстанские банки испытывали проблемы с рефинансированием ипотечных кредитов, подавляющее большинство которых (80-90%) не соответствовало финансовым стандартам.

Напомним, что АИЖК в этом году неоднократно ужесточало условия, по которым компания выкупает закладные по ипотечным кредитам, выдаваемым банками. Такое "сито" не позволяло банкам поддерживать приемлемый уровень ликвидности.

С тех пор ситуация на рынке только обострилась. В августе на коллегии Минстроя РТ проблему с финансированием классической ипотеки вынесло на обсуждение банковское сообщество. Банкиры констатировали, что "ипотека выживает за счет собственных средств банков, но когда они закончатся, она окончательно встанет". До мирового кризиса на фондовом рынке ипотечное кредитование финансировалось в основном за счет зарубежных долгосрочных ресурсов, однако этот канал оказался перекрыт, а внутренних источников "длинных" денег не появилось.

Источник: "Ипотечный путеводитель"