|
|
|
ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
 |
|
|
| |
Возможные неприятности и ошибки ипотекиВ нынешних условиях, когда цены так выросли, а процентные ставки по ипотечным платежам продолжают падать, приобретение недвижимости в кредит становится весьма привлекательным для все большего круга людей. Но понимание выгодности ипотечного кредита требует осознания рисков и возможных неприятностей, сопутствующих этой сделке. Обеспечение безопасности – это выявление рисков и угроз, их устранение или минимизация в пределах возможного. Продажа недвижимости в рассрочку порождает залог проданного объекта только в случае, если стороны не указали в договоре условие о том, что объект недвижимости в залоге у продавца до момента его оплаты покупателем не находится. В другом случае никакого залога нет. Вы взяли кредит на покупку недвижимости. Казалось бы – получил деньги и отдавай их по условиям договора. Но существуют риски, а именно: риски скрытых платежей по договору; риски, связанные с невозвратом кредита; риски, связанные с предоставлением заемщиком документов.
Слово «скрытые» по отношению к платежам – это не совсем правильно. Если внимательно и тщательно изучить предлагаемый к подписанию договор по выдаче кредита все риски можно легко обнаружить, правда для этого нужно иметь определенную подготовку и понимать непонятные термины. Например, проценты за пользование кредитом. Если они установлены от остатка невыплаченного кредита – это одна сумма, а если они установлены от суммы кредита – совершенно другая. Одно слово договора – и переплачены десятки тысяч долларов. Изучать надо не только кредитный договор, но и другие договоры. Например на страхование. Анализировать нужно не только полис, но и правила страхования. Большинство заемщиков относятся к страхованию, как к чему то нужному только банку, а это – безопасность прежде всего заемщика. Например, банк требует страхование предмета залога в пределах суммы невыплаченного займа. В случае гибели объекта страховая компания погасит за Вас остаток кредита и проценты по нему а остальное – Ваши проблемы. Получается, Вы, заплатив немалые деньги по процентам за кредит (а при долгосрочных кредитах суммы увеличения стоимости достигают 100 и более % цены объекта) и остались без недвижимости. Для квартиры в многоквартирном доме это редкая ситуация, а жилые дома горят частенько. И любой банк, любая страховая компания не откажут в таком страховании. При получении кредита в крупных и давно занимающихся ипотекой банках, эти риски встречаются намного реже. И они практически отсутствуют при получении кредита по программе АИЖК, федерального агентства ипотечного кредитования. При таком кредитовании все установлено общероссийскими стандартами; и проценты, и иные платежи, и условия страхования. Скрытые платежи редко встречаются при продажах на на вторичном рынке и часто, при приобретении строящегося жилья. Связаны они с условиями договора долевого участия. Страхование при этом не обязательно и применяется редко. А зря. Ведь в случае гибели объекта покупатель обязан платить свои платежи за уже несуществующую недвижимость.
Риски, связанные с невозвратом кредита. В случае нарушения условий по возврату кредита и уплате процентов по нему последствия определяются видом кредита. Их можно поделить на финансовые последствия и риски утраты недвижимости. Финансовые последствия – это штрафы, договорные или законные, а также требование досрочного и полного погашения кредита. Законные штрафы – 10.5% годовых в рублях, долгосрочные установлены условиями договора. Внимание! Кредитор вправе заявить требование о досрочном возврате кредита уже при однократной просрочке очередного платежа. При этом он вправе требовать выплаты суммы причитающихся процентов по кредиту, плюс штрафы. Уведомляя банк о финансовых затруднениях, следует прежде всего трезво оценить масштаб проблемы. От этого будет зависеть вариант соглашения с банком – отсрочка, рассрочка платежа по кредиту, реструктуризация ссуды. Принимая решение об изменении условий кредитного соглашения, банк будет учитывать хорошую кредитную историю заемщика, наличие у него ценных активов – квартира, дача, автомобиль, оседлый образ жизни и регистрацию по постоянному месту проживания, финансовое положение супруга (и) заемщика. Принимается во внимание место работы, статус, финансовая прозрачность компании. Самый распространенный вариант – отсрочка платежей по основному долгу на определенный срок. То есть заемщик на период своих трудностей получает разрешение гасить лишь проценты. Далее он либо вносит пропущенные платежи в оговоренный с банком срок, либо реструктуризирует свой долг – увеличивает размер ежемесячных взносов или продлевает срок погашения. Некоторые банки рекомендуют забывчивым заемщикам, завести счет, с которого кредитные платежи будут перечисляться по графику. Еще удобнее, когда клиент кредитуется в том же банке, где получает зарплату.
Утрата заложенной недвижимости. По закону обращение взыскания на заложенное имущество допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев. При этом в договоре ипотеки может быть установлено другое условие – обращение взыскания уже при однократной просрочке. Суд, при наличии уважительных причин у должника, вправе отложить реализацию предмета залога на срок до одного года. Если гражданин в течение этого срока рассчитается с кредитором, суд отменит свое решение, если нет – объект будет продан с торгов. При этом изъятия можно избежать, заплатив все, что требует банк, до момента продажи недвижимости на торгах или аукционе. Если Вы купили квартиру на кредитные деньги, или заложили свою собственную квартиру с целью купить или построить другое жилье, то после продажи заложенного имущества с торгов Вы отправляетесь на улицу виесте со своей семьей, включая несовершеннолетних детей. Общее ограничение в виде невозможности обращения взыскания на жилое помещение, являющееся единственным местом проживания должника, в данном случае не действует. Если продажей недвижимости занимается банк, то продадут ее , скорее всего, по ликвидационной стоимости, которая на 30-40% ниже рыночной. И хватит ли денег, вырученных от продажи заложенной квартиры после расчета с банком, никого не интересует. Помимо дискомфорта от посещения суда, злостный неплательщик вместе со своим жильем потеряет и приличную часть его стоимости. А его кредитная история будет безнадежно испорчена, и новый кредит взять будет практически невозможно.
Риски,связанные с предоставлением заемщиком документов. «Ипотека без справки о доходах» - это неправда. Справка о доходах является необходимым документом для аттестации заемщика. Большинство банков помимо справки о доходах по форме 2 НДФЛ (реальная зарплата) принимают так называемые «серые» справки – когда генеральный директор и главный бухгалтер подтверждают банку, что Ваш реальный доход намного выше официальной зарплаты. Но налоговая инспекция все чаще интересуется подобными справками, так как они борются с сокрытием налогов и иных обязательных платежей, а исполнительная власть борется с зарплатами в конверте. Так что руководство фирм сегодня десять раз подумает, прежде чем выдать такую справку. На рынке появились так называемые «черные» справки, когда Вам делают справку другой фирмы, в которой Вы, якобы работаете по совместительству и зарабатываете очень большие деньги. Опасность этой справки в следующем: использование такой справки может быть квалифицировано как мошенничество; если факт использования такой справки будет обнаружен, на кредитной истории человека можно поставить крест – больше ни один банк денег ему не даст; если после выдачи кредита этот факт всплывет – банк может потребовать досрочного возврата кредита. Так что добивайтесь белой зарплаты, или серой справки.
Чтобы избежать возможных неприятностей при заключении кредитного ипотечного договора,используйте аксиомы, проверенные уже не раз:
- Не пытайтесь решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки без участия специалистов; ипотечных брокеров и юристов. Возможные потери в порядок больше размера вознаграждений этим специалистам.
- Страхуйте заложенную недвижимость на полную стоимость, а не на сумму остатка кредита, особенно при долгосрочных кредитах.
- Рассчитывайте свои финансовые возможности по наихудшему варианту. Лучше взять кредит на более длительный срок, что приведет к уменьшению платежа по нему. Если Ваши финансовые возможности позволяют выплачивать кредит быстрее, - хорошо, большинство кредитных программ имеет мораторий на досрочное погашение кредита в полгода-год. Если финансовые условия ухудшатся – у Вас будет запас прочности.
- Не гонитесь за дешевизной, выбирайте себе программы крупных и известных на ипотечном рынке банков, а еще лучше – берите ипотеку, жестко контролируемую государством.
- Не пользуйтесь для получения кредита услугами сомнительного свойства. Они заработают деньги, а Вы получите проблемы.
- При возникновении финансовых проблем занимайте активную позицию – вступайте в переговоры с кредитором до совершения Вами нарушений договора ипотеки. Обязательно привлечение к переговорам адвоката.
- Ответственно отнеситесь к платежам по возврату займа. Не надейтесь ни на банк, ни на суд.
|
ПОСЛЕДНЯЯ ПОЛЕЗНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
|
|
|
|
 |
Налоговые льготы при ипотеке
В соответствии с положениями статьи 220 Налогового кодекса РФ физические лица имеют право на получение льготы по налогу на доходы физических лиц в виде имущественных налоговых вычетов в связи с приобретением или продажей квартир, домов и долей в них. |
|
|
|
Про ипотеку и этапы развития
Термин ипотека впервые возник в древней Греции. Появлению термина “ипотека” (hipotetheca) предшествовало правление Драконта, который в 612 году до н.э. ввел порядок, по которому за посягательство на частную собственность, следовало суровое наказание. |
|
|
|
Преимущества ипотечного кредита
Ипотека- это система долгосрочных кредитов, выдаваемых банками для приобретения жилья. Внеся первоначальный взнос, Вы получите квартиру в собственность, сможете оформить регистрацию по постоянному месту проживания, прописать родственников, и даже получить прибыль, сдавая квартиру в аренду. |
|
|
|
Условия получения ипотеки
В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст. 77 Федерального закона РФ № 102- Ф3 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», таких как: Ипотечное жилье (это квартира, или отдельное жилье, здание, отдаваемое в залог, для получения кредита); Поручители и созаемщики. Поручитель гарантирует выполнение обязательств заемщика перед банком, если тот будет в состоянии отвечать по этим обязательствам; Гражданство. Для получения ипотеки не обязательно быть гражданином РФ; Регистрация по постоянному месту проживания. Это условие ипотеки неоднозначно; Трудовой стаж. Если заемщик является безработным, то он не сможет получить ипотечный кредит; Доходы. Для получения ипотечного кредита необходимы справки о доходах; Ипотека молодым. Ипотеку для молодежи можно оформить, начиная с 18 лет; Ипотека - дети. Ипотечные банки не берут в залог недвижимость, принадлежащую детям; Право собственности. Квартира или жилье, купленное по ипотеке, сразу оформляется в собственность заемщика; Сумма кредита. Максимальная сумма кредита может быть 100%; Валюта кредита. В РФ ипотечный кредит можно оформить в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и в других валютах мира; Первоначальный взнос - это часть стоимости жилья, которую должен иметь заемщик, чтобы получить ипотечный кредит; Ставка ипотеки является важнейшим условием при выборе ипотечной программы; Дополнительные расходы при ипотеке составляют от 1,5 до 8% суммы ипотечного кредита; Расчет платежей при ипотеке проводится по аннуитетной или дифференциальной схеме. |
|
|
|
Основные ипотечные программы
Программа ипотеки - это по существу, кредит на жилье, предоставляемый банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. |
|
|
| |
|
вернуться на список
