Про ипотеку и этапы развития

Термин ипотека впервые возник в древней Греции. Появлению термина “ипотека” (hipotetheca) предшествовало правление Драконта, который в 612 году до н.э. ввел порядок, по которому за посягательство на частную собственность, следовало суровое наказание. С развитием отношений по поводу собственности и установлению гласности, в начале VI века до н.э. и появился термин “ипотека”, введенный архонтом Солоном. Суть этого термина - обеспечение ответственности должника перед кредитором. Вначале залоговым обеспечением выступала личность должника, а затем и определенные земельные владения. Между кредитором и должником оформлялись взаимные обязательства. На границе земельного участка заемщика ставился столб, на котором записывались долги собственника земли, и что его собственность выступает в качестве обеспечения претензий кредитора к заемщику, т.е. залогом выступал данный участок земли, который в случае неуплаты долга переходил к кредитору. В результате этих реформ, была введена свобода завещания и отменены поземельные долги. Затем появились книги, называвшиеся ипотечными. В них можно было беспрепятственно удостовериться о состоянии данной земельной собственности.

Ипотека в Римской Империи

Наибольшее развитие ипотека получила в Римской Империи, где были заложены основы современного института ипотеки. При правлении Антония Пия, во II веке нашей эры, было разработано законодательство, по которому к специализированным банкам и кредитным учреждениям добавились ипотечные банки, зачастую с государственной поддержкой ипотечному кредитованию. Позднее, при императоре Траяне, были созданы фонды для поддержки малоимущих, которые предоставляли кредиты по 5% годовых.

Ипотека начиналась с “фидуции” ( лат. Fiducia, сделка на доверии), при которой объект залога переходил в собственность кредитора после исполнения договора. Кредитор мог либо продать недвижимость, отказавшись от денег, либо возвратить ее после выполнения обязательств заемщика. При “пигнусе” кредитор не имел права оставлять собственность у себя. Продать имущество он мог только при невыполнении обязательств, взятых должником. В результате развития экономических отношений в Древнем Риме было востребовано появление института ссуды.

Ипотека в средние века

В средние века ипотека формализовалась. Право в средневековой Германии обогатило Европу практикой отчуждения или залога недвижимой собственности в магистратах, церквях, народных собраниях и т.п., а государство в свою очередь, усилило контроль над развитием ипотеки. Ипотека распространялась на недвижимость (в основном имения), и уже тогда стала надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи в особую книгу. Таким образом, ипотека входит в средневековое европейское законодательство. Ипотека в Германии появляется в XIV столетии, а во Франции в конце XVI века действовала негласная ипотека.

Ипотека в 19- 20 веке в Европе и США

В 19 веке бурный экономический рост, высокий уровень капитализации государственного капитала, а также усиление банковского капитала, привели к контролю ими земли и недвижимости. Промышленный рост, урбанизация, развитие инфраструктуры городов Европы, способствовали обретению ипотекой функций, присущих современному кредиту. Ипотека была более развита в таких странах, как Англия, Франция, Нидерланды, где принципы кредитования для финансирования строительства использовались активно и повсеместно. Это относится и к другим странам Европы, в которых бурно и в прогрессивной форме шло инвестирование денежной массы в строительство и промышленность. Отдельно нужно сказать об ипотеке в США, опыт которых в ипотечном кредитовании используется в современной России. США стали родиной двухуровневой системы ипотечного кредитования. Ее отличие от европейской одноуровневой, заключается в том, что кредитор и эмитент ипотечных ценных бумаг, разделены, для поддержания ликвидности коммерческих банков, которые выдают ссуды под залог недвижимости. Ипотечное кредитование легло в основу “нового курса” Франклина Рузвельта, поднявшего США из великой депрессии. На американском рынке жилья существует два вида кредитования- строительный заем и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости. Размер первого взноса, вносимого заемщиком из собственных средств- 10-20%. Малоимущим государство выдает льготные ссуды на полную стоимость дома. Кредит выдается на 15-20 лет, а фактически погашается в среднем за 8 лет. Отличительной особенностью ипотеки в США является целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования. Обеспечивается вторичный рынок закладных, государственное страхование ссуд, льготы в получении кредитов для малообеспеченных. Все эти меры, плюс доступность получения кредита, привели к тому, что 75% американцев имеют собственное жилье.

История ипотеки в России

В России заклад земель и имений упоминался еще в XIII-XV веках. А затем появились мошеннические схемы, когда владельцы земли несколько раз закладывали свои земли для получения займов. До XVIII века ипотечное кредитование государством фактически не регулировалось. Во время правления Елизаветы в России появились первые банки. Первые- в Москве и Санкт-Петербурге; которые выдавали дворянам ссуды под залог имений. Затем в Петербургском порту и Коммерц-коллегии начали работать отделения для купцов. При Екатерине Великой, в 1786 году они были объединены в Государственный заемный банк. В XIX веке при участии известного реформатора Сперанского, император Александр I ввел “Свод гражданских законов”, в котором были регламентированы виды залога недвижимого имущества; с государственной казной и между частными лицами. После отмены крепостного права начал работать Государственный крестьянский поземельный банк, выдававший крестьянам ссуды для покупки помещичьей земли, сроком на 35 лет. Государственный дворянский земельный банк выдавал ссуды помещикам, размером до 60% стоимости их имений, сроком на 66 лет. Благодаря отмене крепостного права, и капитализации страны, к 1917 году сформировалась разветвленная и эффективная система кредитования, не уступавшая западноевропейской. После Революции ипотечные банки были упразднены, а ипотечное кредитование надолго забыто.

Ипотека в современной России. Перспективы развития

Переход России к рыночной экономике в 1990 годах открыл новую страницу в истории ипотеки. В 1997 году правительство учредило “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию” для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. В последнее время ипотечный рынок переживает бурный рост; его объем превышает 100 млрд. рублей. Разрабатываются новые программы, смягчаются условия предоставления кредитов, снижаются процентные ставки, усиливается конкуренция в борьбе за клиентов, все это улучшает условия получения кредита рядовыми малообеспеченными гражданами. Пока РФ страна с низким уровнем развития ипотечного кредитования, на что оказывают большое влияние малообеспеченность граждан, юридическая неграмотность, ментальный фактор и т.д. Например, для одного россиянина приходится всего около $20 задолженности по ипотеке; ( для сравнения, на жителя Польши- $300, Латвии- $550, стран Западной Европы- $17000-25000). Операции с использованием ипотечных кредитов в РФ составляют менее 5% от всего количества сделок покупки недвижимости. Но ситуация меняется. Большие надежды правительство возлагает на приоритетный проект “Доступное жилье”. Реализация этого проекта должна повысить доступность ипотеки. К 2010 году ставка по жилищным кредитам будет снижена до 7-8% годовых. Все это будет способствовать увеличению доступности ипотеки, которая обладает в стране наибольшим потенциалом развития среди кредитных продуктов.